공인중개사 시험의 1차 과목인 민법에 대해 기출문제와 함께 정리하면서 공부해 보려고 합니다. 민법의 민법총칙, 물권법, 계약법, 민사 특별법의 순서에 따라서 목차에 따라 민법 노트 정리를 하겠습니다.
법률행위의 총칙
법률행의의 성립요건과 유효(효력) 요건
법률행위의 성립요건과 유효 요건은 일반과 특별요건으로 나뉩니다.
▶ 법률행위의 일반적 성립요건은 당사자, 목적, 의사표시가 있을 것.
▶ 법률행위의 일반적 유효요건은 ①당사자에게 능력(권리, 의사, 행위능력)이 있을 것 ② 목적이 확정·가능·적법하고, 사회적 타당성이 있을 것 ③ 의사와 표시가 일치하고 의사에 하자가 없을 것.
▶ 특별 성립요건은 요물 계약에서 물건의 인도 / 혼인에서 신고 등이 있으며, 특별 유효 요건은 대리에서 대리권의 존재 / 조건부·기한부 법률행위에서의 조건의 성취, 기한의 도래, 허가구역에서의 허가 등
원시적 불능과 후발적 불능
1. 원시적 불능은 법률행위의 성립 당시부터 이미 법률행위의 목적이 실현 불가능한 것입니다.
▶ 효과 : 원시적 불능인 경우 법률행위는 무효로 됩니다. 다만 채무자가 그 불능을 알았거나 또는 알 수 있었을 때에는 상대방이 계약이 유효함을 믿었기 때문에 받은 손해(신뢰이익)는 배상하여야 합니다. (제535조 계약체결상의 과실)
2. 후발적 불능은 법률행위 당시에는 실현 가능했으나 이행 전에 불가능하게 되었다면 후발적 불능이라 합니다.
▶ 효과 : 원시적 불능과 달리 무효가 되지 않지만, 그 불능의 원인이 채무자에게 귀책사유(고의, 과실)가 있으면 채무불이행(제390조)이 문제 되고, 채무자의 귀책사유가 없으면 위험부담(제537조, 제538조)이 문제 됩니다.
법률행위의 목적
법률행위가 유효(효력)하려면 목적이 확정, 가능, 적법하고 사회적 타당성이 있어야 한다는 것이 법률행위의 유효 요건입니다.
목적의 확정성
법률행위의 내용을 실현할 당시(이행시)까지 확정할 수 있으면 됩니다.
목적의 가능성
목적의 실현이 불가능한 경우에 그 법률행위는 무효인데, 이 실현이 가능한지 여부는 사회통념(물리적 X)에 의해 정해집니다.
목적의 적법성
법률행위의 내용은 적법해야 합니다. 강행규정(강행법규)에 반하는 내용은 무효입니다. 임의규정은 당사자의 의사에 의해 그 적용을 배제할 수 있는 규정으로 법률행위와 달리 사회질서에 관계없는 규정을 말합니다.
▶ 효력규정과 단속규정이 있는데, 효력규정은 사법상 효력을 무효화 시키는 규정을 말합니다.
효력규정 관련 예
1. 부동산 거래신고 등에 관한 법률상 토지거래허가제를 위반한 행위
2. 관할 관청의 허가 없이 한 학교법인의 기본재산 처분행위
3. 부동산중개의 수수료 약정 중 한도액 초과하는 부분은 무효
4. 공인중개사 자격 없는 자에게 중개수수료(현 중개보수) 지급약정의 효력을 제한하는 부분은 강행법규
▶ 단속규정은 국가가 일정한 행위를 단속할 목적으로 금지하거나 제한하는 규정으로 이를 위반한 경우 처벌은 받지만 법률행위 그 자체의 사법상 효력에는 영향을 미치지 않습니다.
단속규정 예
1. 무허가음식점의 영업행위
2. 부동산등기 특별조치법상 금지하는 중간생략등기
3. 허가 없이 숙박업 하는 행위
4. 개인공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위
목적의 사회적 타당성
확정된 법률행위의 내용이 실현 가능하고, 적법하여 개별적인 강행법규에 위반하지 않더라도 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반하는 경우 무효입니다.
이 내용에 대해서는 법률행위 총칙 다음에 이어서 살펴보도록 하겠습니다.