오늘은 공인중개사 민법 과목 법률행위 중에서 불공정한 법률행위 제104조에 대해서 살펴보고, 기출 지문과 함께 정리해 보도록 하겠습니다. (글씨)는 기출 내용입니다.
불공정한 법률행위
제104조 [불공정한 법률행위] 당사자의 궁박·경솔 또는 무경험으로 인하여 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효로 한다.
1) 의의
당사자의 궁박이나 경솔 또는 무경험을 이용하여 자기의 급부에 비해 현저히 균형을 잃은 반대급부를 하게 함으로써 부당한 재산적 이익을 얻는 행위는 무효입니다.
2) 성립요건
① 객관적 요건 : 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형
② 주관적 요건 : 궁박, 경솔, 무경험을 알고 적극적으로 이용하려는 의사, 즉 악의가 필요.
▶ 궁박, 경솔, 무경험은 그 중 하나만 갖추어도 충분
▶ 궁박은 경제적, 정신적, 심리적 원인에 기인 가능(명예의 침해도 궁박에 포함)
▶ 무경험은 거래일반에 대한 경험 부족
▶ 판단기준 : 불공정성의 판단시점은 법률행위시(이행시 X), 현저한 불공정은 거래상의 객관적 가치
매도인의 대리인이 매매계약한 경우, 매도인 측 경솔, 무경험은 대리인 기준으로, 궁박상태는 매도인 본인을 기준으로 판단.
3) 입증책임
불공정한 법률행위를 주장하는 자(무효를 주장하는 자)는 스스로 궁박, 경솔, 무경험으로 인하였음을 증명해야 합니다.(현저하게 공정을 잃었다고 곧 궁박, 경솔 또는 무경험으로 이루어진 것으로 추정되지 않으므로)
4) 적용범위
① 외상채권포기와 같은 단독행위에도, 어촌계의 합동행위에도 적용
② 매매대금의 과다로 제104조 불공정한 법률행위 해당하여 무효인 경우에도 무효 행위의 전환에 관한 제138조 적용될 수 있습니다.
③ 무상계약, 증여와 같은 기부행위, 경매에는 적용되지 않습니다.
5) 효과
① 불공정한 법률행위는 무효. 다만 폭리행위의 상대방은 불법원인이 없으므로 급부한 것의 반환을 청구 가능(제746조 단서), 폭리 행위자는 불법원인에 의하여 급부한 것임을 이유로 청구 불가.(제746조 본문)
② 불공정행위에 해당하면 절대적 무효로 제3자 선의라도 권리 취득할 수 없으며, 추인도 안됩니다.